1.購(gòu)房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說(shuō)的五證是否完備。

2.買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到

產(chǎn)權(quán)證(2張)

房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

3.買賣雙方接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

4.辦理完買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。

5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后，買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

有些地方在商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供代辦交易登記、過(guò)戶和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù)，不過(guò)，具體過(guò)程基本上都由開(kāi)發(fā)商一手操辦，買房人控制不了具體的進(jìn)度，不能及時(shí)了解相關(guān)情況。因此，在條件許可的情況下，購(gòu)房者最好能由本人或委托代理人與開(kāi)發(fā)商一起辦理。 ^[2] 

1.有產(chǎn)權(quán)證和無(wú)產(chǎn)權(quán)證具體都有什么區(qū)別?

有產(chǎn)權(quán)證可以對(duì)房屋擁有一定的處分權(quán),沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的有些權(quán)利得不到保護(hù).

2.沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證的壞處都有些什么?

如是買的一手房,有商品房買賣合同來(lái)保證利益.如是二手房,則基本不可以買賣,不然利益得不到保障.

在房屋交易中出現(xiàn)了房屋權(quán)屬證書造假現(xiàn)象，一些不法人員非法偽造和使用房屋權(quán)屬證書。專家介紹，辨別真?zhèn)萎a(chǎn)權(quán)證有8種方法：

一看封皮。真的產(chǎn)權(quán)證封面硬實(shí)有紋理，摸起來(lái)有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產(chǎn)權(quán)證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。

二看紙張。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)紙張是采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，其識(shí)別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來(lái)，而假產(chǎn)權(quán)證的水印模糊不清；真產(chǎn)權(quán)證紙張光潔、挺實(shí)，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟。

三看防偽底紋。真產(chǎn)權(quán)證底紋有浮雕文字"房屋所有權(quán)證"字樣，立體感強(qiáng)，字跡清晰，容易識(shí)別。假產(chǎn)權(quán)證很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一。

四看發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章。真產(chǎn)權(quán)證第一頁(yè)上的蓋章是由機(jī)器套紅印制的"某某市房產(chǎn)管理局"行政公章。而假產(chǎn)權(quán)證則一般加蓋手工雕刻的公章，因?yàn)榧垙堓^薄，在其反面很容易看到透過(guò)來(lái)的印章痕跡。

五看注冊(cè)號(hào)。真證封皮反面下方的建房注冊(cè)號(hào)是機(jī)器印制的，呈線狀，手摸起來(lái)有凹凸感。而假證的注冊(cè)號(hào)是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來(lái)沒(méi)有凹凸感。

六看縫制。真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都縫合得很整齊，而假產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁(yè)都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。

七看附記。真產(chǎn)權(quán)證第三頁(yè)中附記一欄的內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)來(lái)源和其中分?jǐn)偯娣e等，而假產(chǎn)權(quán)證中附記有些為空白。

八看圖紙。真產(chǎn)權(quán)證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。 ^[2] 

針對(duì)由于出賣人的原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法取得房產(chǎn)證的情況，自2003年6月1日起實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋指出：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。另外還規(guī)定商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。也就是說(shuō)，由于出賣人的原因，如果購(gòu)房人在合同約定期限內(nèi)不能取得房屋權(quán)屬證書，那么在該期限屆滿一年后，購(gòu)房者可以退房并要求出賣人賠償經(jīng)濟(jì)損失。該司法解釋自2003年6月1日起實(shí)行，適用于自1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后訂立的商品房買賣合同，并且在2003年6月1日上述司法解釋公布實(shí)行后尚在一審、二審的糾紛案件。

房屋的產(chǎn)權(quán)從概念上講是沒(méi)有大小之分的。依據(jù)建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的新建的房屋權(quán)屬登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件，如房屋面積測(cè)量成果報(bào)告、竣工項(xiàng)目地價(jià)款核實(shí)復(fù)函(出讓宗地)、商品房需提交公用建筑面積分?jǐn)偛牧?、?guó)有土地使用證或土地來(lái)源證明材料、房屋竣工證明文件、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、申請(qǐng)人身份證明或法人資格證明；委托代理人申請(qǐng)登記的，還應(yīng)提交授權(quán)委托書、代理人資格身份證明。一般購(gòu)房者取得產(chǎn)權(quán)證通常的做法是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的代理人簽訂代理辦理產(chǎn)權(quán)證協(xié)議，收費(fèi)由雙方協(xié)商。購(gòu)房者需要做的是提供購(gòu)房合同一份，購(gòu)房發(fā)票(復(fù)印件)、身份證、戶口本(復(fù)印件)、人名章等。若是單位購(gòu)買還須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)、法人身份證明、授權(quán)委托書等。另外，購(gòu)房者還需要在產(chǎn)權(quán)登記表、申請(qǐng)購(gòu)買商品房登記表、買賣契約上蓋章，按照國(guó)家有關(guān)政策交納費(fèi)用。

辦理產(chǎn)權(quán)證書的大致步驟為：首先，開(kāi)發(fā)商要向房地局提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、撥地圖、開(kāi)工證、土地出讓合同或用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用證、竣工核驗(yàn)證、竣工圖紙等。第二，根據(jù)上述資料由房屋所在地測(cè)繪所進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪并繪制管理圖。第三，根據(jù)實(shí)際測(cè)繪的面積結(jié)果到房地局交易部門立契過(guò)戶。第四，憑借買賣契約，房地局房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發(fā)證。一般而言，整個(gè)過(guò)程大約需要3到6個(gè)月左右的時(shí)間。至于有些購(gòu)房者在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍拿不到產(chǎn)權(quán)證，原因有可能是開(kāi)發(fā)商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務(wù)體系不完善等，也有的是房地局有關(guān)測(cè)繪及行政部門因作業(yè)繁忙而延緩了發(fā)證時(shí)間。 ^[2] 

補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證由原產(chǎn)權(quán)證發(fā)放機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)辦理。具體補(bǔ)辦手續(xù)為如下：

①由房屋產(chǎn)權(quán)人寫一份申請(qǐng)書，定明產(chǎn)權(quán)證丟失原因、經(jīng)過(guò)、丟失時(shí)間及地點(diǎn)等內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)人簽字蓋章，并由產(chǎn)權(quán)人所在單位蓋章(如果產(chǎn)權(quán)人無(wú)單位，由產(chǎn)權(quán)人戶口所在地的派出所或街道辦事處簽字蓋章)。

②產(chǎn)權(quán)人帶著簽字蓋章后的申請(qǐng)書到各區(qū)縣房地局的原產(chǎn)權(quán)證發(fā)放機(jī)關(guān)辦理具體事宜。由原發(fā)證機(jī)關(guān)開(kāi)介紹信，在規(guī)定報(bào)紙上刊登遺失聲明。

③聲明見(jiàn)報(bào)后，產(chǎn)權(quán)人帶著刊登聲明的報(bào)紙、遺失人(產(chǎn)權(quán)人)書寫的具結(jié)(內(nèi)容包括：遺失證件找到后交回;因遺失證件而產(chǎn)生的后果自負(fù))、本人身份證、戶口簿、圖章，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到原發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。 ^[3] 

按照我國(guó)法律的規(guī)定，我國(guó)對(duì)房屋等大宗財(cái)產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段，即行政機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)(如房監(jiān)所)通過(guò)一定的程序?qū)彶椤⒌怯?，最后?a target=_blank href="/item/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9D%83">房屋所有權(quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)這樣的權(quán)屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問(wèn)題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

但是，現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，依然存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)已頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當(dāng)事人提起行政訴訟，因?yàn)轭C發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書是行政機(jī)關(guān)的具體行政行為，當(dāng)事人如果對(duì)該行政行為不服，可提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷或變更。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，因?yàn)檫@是平等主體之間發(fā)生的民事權(quán)益爭(zhēng)議，且房屋產(chǎn)權(quán)證書只是證明房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，其記載的內(nèi)容是否被法院采信，需法院審查確定。

這兩種意見(jiàn)分歧的根本在于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證效力的認(rèn)定。第一種意見(jiàn)實(shí)際上是持房屋產(chǎn)權(quán)證的絕對(duì)效力，認(rèn)為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。后一種意見(jiàn)認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證只是房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，只是其證據(jù)效力較其他證據(jù)高而已，如其記載與客觀事實(shí)不符，法院可對(duì)權(quán)屬另行裁判，而不是等待行政機(jī)關(guān)撤銷原房屋產(chǎn)權(quán)證。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)后一種意見(jiàn)有一定道理。理由是：首先，房屋所有權(quán)是公民的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，平等主體之間發(fā)生房屋權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛屬民法的調(diào)整范疇，如當(dāng)事人起訴到人民法院時(shí)，法院不能拒絕受理。法院通過(guò)開(kāi)庭審理，對(duì)證據(jù)進(jìn)行分析認(rèn)定，在查明事實(shí)真相后，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的爭(zhēng)議作出裁判，確定房屋權(quán)屬。其次，房屋登記管理機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)屬的審查僅僅是形式上、程序性的審查，只要當(dāng)事人提供相應(yīng)的形式上合法的證明材料，房屋登記管理機(jī)關(guān)就予以登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證，并不審查有關(guān)證明材料內(nèi)容的真實(shí)性，即物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性、有效性，而按照民法的規(guī)定，一項(xiàng)民事行為的有效必須是以當(dāng)事人意思表示真實(shí)為前提，因此，房屋登記管理機(jī)關(guān)的形式審查無(wú)法保證房屋權(quán)屬的真實(shí)性，一旦有關(guān)材料內(nèi)容不真實(shí)，就可能導(dǎo)致房屋所有權(quán)證不能客觀反映房屋權(quán)屬的真實(shí)情況。第三，頒證機(jī)關(guān)是行使行政管理職能，對(duì)公民的民事權(quán)利義務(wù)沒(méi)有終局的裁判權(quán)，如果當(dāng)事人之間存在民事?tīng)?zhēng)議時(shí)，行政機(jī)關(guān)只是主持調(diào)解，而無(wú)權(quán)對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)作出最終裁判，因此，房屋所有權(quán)證只是法院審理房屋權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛案件的證據(jù)。第四，房屋所有權(quán)證是房屋管理機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)一定的程序?qū)彶楹箢C發(fā)的，為了維護(hù)其有序的管理秩序，應(yīng)當(dāng)賦予其必要的權(quán)威，因此，對(duì)此證據(jù)應(yīng)當(dāng)賦予較高的效力等級(jí)。具體反映在審判實(shí)踐中，就是把房屋所有權(quán)證作為推定證據(jù)使用，如果當(dāng)事人沒(méi)有足夠的證據(jù)推翻，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)證予以采信，并把其記載的權(quán)屬內(nèi)容作為判決定案的依據(jù)。第五，如果當(dāng)事人有充分的證據(jù)證明房屋所有權(quán)證記載的內(nèi)容不真實(shí)，人民法院可根據(jù)查明的事實(shí)另行作出判決，當(dāng)事人可根據(jù)法院的判決到房屋登記管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記，房屋登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助執(zhí)行。 ^[4] 

近幾年，買房貸款可算是深入人心。為搶業(yè)務(wù)，各銀行展開(kāi)了服務(wù)、宣傳的大比拼，而百姓則是借錢、還錢忙得不亦樂(lè)乎。隨著年頭的增加以及收入的增長(zhǎng)，不少早期貸款購(gòu)房的買家眼見(jiàn)著就能錢債兩清，拿回自己的房產(chǎn)證了?？墒?，到了這種讓人高興的時(shí)候，很多人卻摸不著門道了。記者認(rèn)識(shí)的一位張先生就犯了一個(gè)“可愛(ài)”的錯(cuò)誤，原本無(wú)債一身輕的他，由于不懂流程，繞了一個(gè)大圈子，才拿回自己的“大紅本”。在談笑之余，我們特意做了這期稿件，目的是給您個(gè)提醒，讓您能夠順順利利地把房產(chǎn)證拿回來(lái)。

張先生，生活小康的北京人士，生平從不向他人借錢；但是為了買房，無(wú)奈之下他向銀行舉債10萬(wàn)。借了錢的張先生心里總歸不踏實(shí)，于是他拼命賺錢，力爭(zhēng)盡早還債。他還完了全部貸款本息，在銀行辦理了相關(guān)手續(xù)，并拿到了一張還款憑證。張先生松了一口氣，“終于不欠銀行錢了，和銀行也沒(méi)什么關(guān)系了”。接著他高高興興地把那張“欠條”撕碎扔進(jìn)了垃圾堆。

可是事情遠(yuǎn)沒(méi)有簡(jiǎn)單結(jié)束，張先生找開(kāi)發(fā)商要產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才意識(shí)到自己犯了多么嚴(yán)重的一個(gè)錯(cuò)誤———開(kāi)發(fā)商表示，張先生沒(méi)有還完貸款的憑證，不能把產(chǎn)權(quán)證給他。原來(lái)銀行給的證明就是向開(kāi)發(fā)商拿回房產(chǎn)證的憑證！張先生悔不當(dāng)初，只好又去找銀行，幾經(jīng)周折才拿回屬于自己的產(chǎn)權(quán)證。

這件事也許聽(tīng)來(lái)可笑，但有很多人辛辛苦苦了很多年，終于把貸款還完了，卻還真弄不清楚應(yīng)該怎樣把自己的產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)回來(lái)。那么債務(wù)結(jié)清后到底怎樣才能拿回產(chǎn)權(quán)證？整個(gè)過(guò)程又要經(jīng)歷哪些程序？

多數(shù)房屋都是在期房階段就開(kāi)始銷售。一般來(lái)說(shuō)，從向銀行貸款購(gòu)買期房開(kāi)始到最終還完貸款、領(lǐng)回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證為止，要經(jīng)歷以下過(guò)程：首先交首付款，簽買賣合同，這步是需要和開(kāi)發(fā)商協(xié)作完成的。在簽訂好購(gòu)房合同后，就該辦理購(gòu)房貸款了。由于期房無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，在房子修好、產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)抵押給銀行之前，開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房者三方會(huì)簽訂一個(gè)抵押合同，由開(kāi)發(fā)商向銀行做一個(gè)階段性的擔(dān)保，這個(gè)時(shí)間或者一兩年，也可能要三四年。等房子可以入住、產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)把產(chǎn)權(quán)證直接交給銀行做抵押，從這時(shí)起，產(chǎn)權(quán)證實(shí)際就已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系了。這是一個(gè)一般化的流程，在實(shí)際操作的過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)多種情況。如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保這一步驟，只剩下購(gòu)房者和銀行雙方的關(guān)系。

根據(jù)產(chǎn)權(quán)證在誰(shuí)手里情況不同，還完貸款后領(lǐng)回產(chǎn)權(quán)證的程序也分好幾種，一種最簡(jiǎn)單的情況就是產(chǎn)權(quán)證正本已經(jīng)抵押在銀行了。如果是這種情況，購(gòu)房者還完了貸款，或者是提前還完貸款，想退保險(xiǎn)，就需要聯(lián)系或提前聯(lián)系銀行。銀行會(huì)告訴購(gòu)房者哪天去辦理相關(guān)手續(xù)。不同的銀行具體要求不一樣，但一般銀行都會(huì)要求購(gòu)房者帶上身份證、抵押物憑據(jù)、借款合同、保單副本和發(fā)票。購(gòu)房者在約定時(shí)間去銀行辦理好結(jié)算手續(xù)后，會(huì)領(lǐng)到一個(gè)還款憑證，銀行還會(huì)把產(chǎn)權(quán)證正本、買賣合同正本和保單正本一并還給購(gòu)房者。這樣購(gòu)房者就可以拿回完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)證，和銀行沒(méi)有什么關(guān)系了。

但由于各個(gè)銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行也并不要求必須把產(chǎn)權(quán)證正本押在銀行，而只需做一個(gè)抵押登記，購(gòu)房者可以自己持有帶有抵押登記標(biāo)志的產(chǎn)權(quán)證。如果是這種情況，購(gòu)房者在還完貸款之后，除了重復(fù)上面的步驟外，還要進(jìn)行一個(gè)撤消抵押登記的程序。購(gòu)房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)后，銀行會(huì)親自或者委托做抵押登記的律師聯(lián)系主管國(guó)土房管局，和購(gòu)房者一起去撤消抵押登記。不同的房管局要求也不一樣，購(gòu)房者除帶上上述所有證件外，還需帶好銀行開(kāi)具的還款憑證。

最后一種情況比較復(fù)雜，也不怎么常見(jiàn)，就是購(gòu)房者在產(chǎn)權(quán)證做完抵押之前就已經(jīng)還完貸款了，前面提到的張先生就是屬于這種情況。因?yàn)橘?gòu)房者的產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)做抵押，開(kāi)發(fā)商就還處于階段性抵押階段，銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間還存在一個(gè)三角關(guān)系。如果這時(shí)還完了貸款，購(gòu)房者在銀行領(lǐng)取還款憑證后，可以拿著憑證找開(kāi)發(fā)商索取產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商辦了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者自然就可以得到產(chǎn)權(quán)證了。但如果開(kāi)發(fā)商還未辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就可以要求開(kāi)發(fā)商盡快把產(chǎn)權(quán)證辦好，否則可以告開(kāi)發(fā)商違約。

有效招數(shù)1：

到房管局登記機(jī)構(gòu)查詢驗(yàn)證

目前科技手段越來(lái)越先進(jìn)，一些不法的造假分子利用高科技偽造房產(chǎn)證，幾乎可以達(dá)到以假亂真的地步。

在談到如何鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)螘r(shí)，希望廣大市民提高警惕，尤其在從事二手房交易、房產(chǎn)租賃和抵押的過(guò)程中，在放款之前，最好帶房產(chǎn)證到房管局的相關(guān)登記機(jī)構(gòu)查詢驗(yàn)證一下。

至于偽造假證的行為性質(zhì)，對(duì)那些不法的造假者或持假證者從事相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行為屬于經(jīng)濟(jì)詐騙，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)詐騙罪，一旦查實(shí)，可以舉報(bào)，公安部門將立案?jìng)刹?，以防止讓更多人上?dāng)受騙。

有效招數(shù)2

在買賣交易中可要求權(quán)利人提供其他有效證件房屋交易尤其是二手房交易過(guò)程中，購(gòu)買房可提出權(quán)利人出示相關(guān)的有效證件，避免房產(chǎn)證作假的可能性。如：身份證、戶口簿、房產(chǎn)發(fā)票、契稅發(fā)票、原有房屋買賣合同等。對(duì)房屋買賣涉及到的所有證件進(jìn)行核實(shí)。單單偽造一張房產(chǎn)證比較容易，但要同時(shí)偽造所有的交易有效憑證相對(duì)要困難得多。許多交易買賣中只看房產(chǎn)證的做法風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較高，多數(shù)騙貸案例正是利用了這一漏洞。

有效招數(shù)3

委托專業(yè)的房產(chǎn)中介公司和律師，提防交易貓膩在房產(chǎn)交易中，最好委托大型且比較專業(yè)的房產(chǎn)中介公司。一般這些中介公司都具有比較專業(yè)的行業(yè)流程，對(duì)相關(guān)證件及買賣雙方信息會(huì)做相應(yīng)的核實(shí)，有效保證交易雙方的利益。在交易過(guò)程中賣方出現(xiàn)的不正常要求，購(gòu)房者應(yīng)多加注意提防交易中的貓膩，比如賣方要求大幅度提高首付額度等。 ^[5]